PROTOCOLE DE RESILIATION AMIABLE 
D’UN BAIL COMMERCIAL
(dans l’intérêt du bailleur)

Avertissement

Il est rappelé que les modèles mis à la disposition des professionnels sur le site www.contrat-expert.com ne dispensent aucunement les utilisateurs de la consultation d’un professionnel du droit. Les modèles ne doivent pas être considérés pour autre chose que ce qu’ils sont, c’est à dire des exemples issus de la pratique contractuelle et non des formulaires permettant la rédaction d’un acte définitif valable et efficace dans toutes les situations. Les quelques remarques en partie droite du modèle ne prétendent aucunement à l’exhaustivité. Par ailleurs, les efforts des auteurs afin de tenir les modèles à jour ne garantissent aucunement l’efficacité de l’acte lors du téléchargement. En effet, la rapidité de l’évolution législative, réglementaire et jurisprudentielle rend pratiquement impossible la mise à jour en temps réel. Il appartient, par conséquent, à l’acquéreur du modèle d’acte d’effectuer, de son propre chef, toutes les recherches documentaires utiles, notamment sur le site www.net-iris.com et sur les sites officiels, tels que, à simple titre d’exemple, www.legifrance.gouv.fr, www.courdecassation.fr, www.conseil-etat.fr, www.conseil-constitutionnel.fr, www.curia.eu.int, www.echr.coe.int, www.justice.gouv.fr, www.minefi.gouv.fr, www.admifrance.gouv.fr, www.assemblee-nationale.fr, www.senat.fr, en vue de rédiger un acte valable et efficace. S’il n’est pas un professionnel du droit, il lui appartient alors de se faire conseiller lors de la rédaction de l’acte ou postérieurement à celle-ci, avant sa signature.

ENTRE LES SOUSSIGNES : 

La société […X……………………………..], Société […(forme) …………………………………………………… ] au capital de […………………………] €, dont le siège social est [……], rue [………………………………..] - [………….] [………………………………..],
Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de [………………………………..], sous le n° [………………………………..],

Représentée par [Madame/Monsieur] [………………………………..], son représentant légal actuellement en fonctions, domicilié en cette qualité audit siège,

ci-après désignée LE BAILLEUR,

D’UNE PART,

ET/OU :

[Madame/Monsieur] […X……………………………..],
Demeurant [……], rue [………………………………] - […………] [………………………………..],
Né(e) le [….] [………………………] […………]
A [……………………………………] […….(département)……],
Marié(e) sous le régime [légal] [de la séparation de biens/de la communauté universelle/de la communauté d’acquêts/…..] [le] [aux termes d’un contrat de mariage reçu le  [….] [………………………] […………] par Maître [……………………………………………………………….], notaire à […………………………..], le  [….] [………………………] […………] [préalable à son union célébrée à la mairie de [……………………………………] […….(département)……], le  [….] [………………………] […………].

(le cas échéant) Immatriculé(e) au registre du commerce et des sociétés de [………………………………..], sous le n° [………………………………..],

ci-après dénommé(e) LE BAILLEUR,

D’UNE PART,

ET

La société […Y……………………………..], Société […(forme) …………………………………………………… ] au capital de […………………………] €, dont le siège social est [……], rue [………………………………..] - [………….] [………………………………..],
Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de [………………………………..], sous le n° [………………………………..],

Représentée par [Madame/Monsieur] [………………………………..], son représentant légal actuellement en fonctions, domicilié en cette qualité audit siège,

ci-après désignée LE PRENEUR,

D’AUTRE PART,

ET/OU :

[Madame/Monsieur] […Y……………………………..],
Demeurant [……], rue [………………………………] - […………] [………………………………..],
Né(e) le [….] [………………………] […………]
A [……………………………………] […….(département)……],
Marié(e) sous le régime [légal] [de la séparation de biens/de la communauté universelle/de la communauté d’acquêts/…..] [le] [aux termes d’un contrat de mariage reçu le  [….] [………………………] […………] par Maître [……………………………………………………………….], notaire à […………………………..], le  [….] [………………………] […………] [préalable à son union célébrée à la mairie de [……………………………………] […….(département)……], le  [….] [………………………] […………].

Immatriculé(e) au registre du commerce et des sociétés de [………………………………..], sous le n° [………………………………..],

ci-après dénommé(e) LE PRENEUR,

D’AUTRE PART,

*   *

IL EST PREALABLEMENT EXPOSE CE QUI SUIT : 

Par acte sous seings privés du [….] [………………………] […………], à [………………………], [La société/ Monsieur/Madame…………………………..] a donné à bail commercial à [La société/ Monsieur/Madame…………………………..], pour une durée de neuf années à compter du [….] [………………………] […………], des locaux sis [……], rue [………………………………] - […………] [………………………………..], à savoir :

-	une boutique à […gauche/droite.] de l’entrée de l’immeuble,
-	une arrière boutique,
-	une cave n° [….]
-	(le cas échéant) un parking n° [….],

 sans qu’il ait été besoin de les désigner plus clairement, le preneur ayant déclaré parfaitement les connaître.

Le loyer a été consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal fixé à [……………………….] [Euros/Francs] payable d’avance, par mois le premier paiement devant être effectué le [….] [………………………] […………], augmenté du droit de bail et la taxe additionnelle, le loyer étant révisable, tous les ans, en fonction de l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’INSEE, à compter de la date de départ du bail.

Le preneur a versé au bailleur, qui le reconnaît et lui en a donné quittance, à titre de dépôt de garantie, la somme de trois mois de loyers hors charges (soit ………………………..Euros/Francs).

Le bail a été consenti aux conditions ordinaires et de droit en matière de baux commerciaux.

Le preneur a pris les lieux loués dans l’état où ils se trouvaient.

(variante)
Le preneur n’a jamais exigé de travaux ou de remise en état de la part du bailleur, ni n’a effectué aucune modification ou changement de distribution, démolition ou construction pendant l’exécution du bail.

(variante)
Par acte sous seings privés en date du [….] [………………………] [……], le preneur a cédé son bail commercial - sans procéder à la cession d’autres éléments d’un fonds de commerce - à la société dénommée “ ……………………………………”, sise [……], rue [………………………………] - […………] [………………………………..],  dont le capital est de [………………..euros], représentée par [son gérant/son président] [Monsieur/Madame………Y……………….]

Le bail devait se poursuivre exactement dans les mêmes conditions que précédemment.

(variante)
Le preneur devait, par conséquent, se conformer au règlement général de l’immeuble et au règlement de copropriété et veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit troublée en aucune manière par le preneur du fait de son commerce, de son personnel, de ses fournisseurs ou des gens à son service.

La clause résolutoire prévue dans le bail initial, selon laquelle : “ …………………………………………………….

………………………………………………………..”, continuait à s’appliquer.

(variante)
Dans le cadre du bail cédé, il est précisé qu’en cas de résiliation ou d’expulsion, le dépôt de garantie et les loyers payés d’avance s’il y en a, demeureront acquis au bailleur à titre d’indemnité.

L’acte sous seings privé en date du [….] [………………………] [……], portant cession de bail au profit de la société dénommée “ ………………………………..” a prévu que la cession devait intervenir aux conditions suivantes : 

(exemples)
- payer exactement à compter de son entrée en jouissance et jusqu’à l’expiration du bail, aux lieu et place de la société cédante, au bailleur, d’après les stipulations contenues au bail, le loyer qui y est fixé, 

- d’exécuter exactement toutes les charges et conditions de ce bail et de prendre les biens loués, faisant l’objet de la cession dans l’état où ils se trouvent au jour de l’entée en jouissance, le tout de manière que Monsieur DUCOS ne soit jamais inquiété à ce sujet, 

- payer tous les droits et frais auxquels l’acte pourrait donner lieu.

Par le même acte du [….] [………………………] [……], la société ………X…………..a reconnu que la société dénommée “ ……………………” lui a remboursé la somme du dépôt de garantie versée entre les mains du bailleur, correspondant à trois de mois de location.

Par le même acte, le nouveau preneur a reconnu que les cédants lui avaient remis un original du bail dont les droits ont été transférés.

Il a été constaté que la cession s’était effectuée sans opposition du bailleur.

IL EST DONC ARRETE ET CONVENU CE QUI SUIT : 

ARTICLE 1 – OBJET DU CONTRAT – RESILIATION AMIABLE

Le bailleur a notifié, à plusieurs reprises, au preneur les manquements au bail quant à la date du paiement des loyers [variante : et la fourniture d’une attestation d’assurance concernant les locaux]. 

(variante 1)
Le bailleur a fait état, notamment de ce que, dans le règlement intérieur (page ………) le lot n° [….] est désigné comme “ une boutique à gauche en entrant avec arrière boutique et la cave n° […..] ” et que l’article […] du règlement de copropriété précise qu’aucun des propriétaires occupant l’immeuble ne peut (exemple) “ encombrer l’entrée de l’immeuble et vestibule, les paliers, ascenseurs, monte de charges, couloirs de cave et autres lieux communs, ni y séjourner ou apposer un objet quelconque ”.

(variante 2)
Le bailleur a rappelé au preneur et à l’intervenant qu’en vertu de l’article [……………] du règlement de copropriété (exemple) “ les appartements et leurs dépendances devront toujours être habités bourgeoisement à l’exclusion formelle de toute occupation commerciale, industrielle ou artisanale ”, à la seule exclusion d’une profession commerciale déterminée qui serait déjà actuellement (à l’époque de la rédaction du règlement de copropriété) protégée par la possession commerciale.

Le bailleur a rappelé au PRENEUR que les dispositions du règlement de copropriété s’opposaient à l’exercice de sa nouvelle activité professionnelle, à savoir une activité de “ …………………………………………………………………... ”.

Les parties se sont finalement rapprochées pour convenir, d’un commun accord, une résiliation amiable du bail commercial conclu initialement le [….] [………………………] […………].

ARTICLE 2 – INSCRIPTIONS - NANTISSEMENTS

Il ressort de l’état des inscriptions levé à la demande du BAILLEUR qu’aucune garantie ou inscription, aucun privilège ou nantissement n’a été pris sur un élément corporel ou incorporel, susceptible d’être considéré comme un élément de fonds de commerce localisé dans les locaux objets des présentes.

(variante)
Il ressort de l’état des inscriptions levé à la demande du BAILLEUR que seule un nantissement au profit d’un crédit-bailleur, pour garantir le paiement d’une somme totale de [……………………euros/francs] a été inscrit. Le PRENEUR a justifié au BAILLEUR de ce que le crédit-bailleur était désintéressé à ce jour.

ARTICLE 3 – REMBOURSEMENT DU DEPOT DE GARANTIE

Conformément aux stipulations du bail conclu le [….] [………………………] […………] relatives au dépôt de garantie, le bailleur restitue au PRENEUR la somme de [……………………euros/francs] correspondant au montant du dépôt de garantie.

Ce remboursement ne sera effectué qu’au moment de la remise des clés après déménagement de l’ensemble des biens et effets mobiliers qui garnissent encore les locaux loués, appartenant au PRENEUR ou à tout occupant de son chef.

Le bailleur restituera cette somme déduction faite de toutes les sommes dont le preneur pourrait être débiteur à son égard ou dont le bailleur pourrait être tenu responsable par le fait du bailleur, à quelque titre que ce soit.

ARTICLE 4 – RESTITUTION DES LIEUX

Les parties constatent que les locaux désignés dans les présentes ont été loués en bon état.

Elles constatent également qu’aucune modification n’a été opérée par le preneur, non plus qu’un changement de distribution, une démolition quelconque, une construction, un aménagement, un embellissement ou une amélioration de quelle que nature qu’il soit.

Les parties conviennent que la remise des clés s’opèrera à la date du [….] [………………………] […………]  après que l’ensemble des biens mobiliers aient été déménagés par le preneur ou par toute personne de son chef.

Un état des lieux contradictoire sera effectué à la date de la remise des clés.

ARTICLE 5 – PAIEMENT DES LOYERS

Les parties déclarent que le loyer correspondant aux périodes suivantes : 

-	du [….] [………………………] […………] au [….] [………………………] […………],
-	du [….] [………………………] […………] au [….] [………………………] […………],
-	du [….] [………………………] […………] au [….] [………………………] […………],
-	du [….] [………………………] […………] au [….] [………………………] […………],

ont été intégralement payés au BAILLEUR par le PRENEUR.

Le bailleur reconnaît avoir été intégralement payé de ses loyers au titre de ces périodes.

En revanche, les parties s’accordent pour considérer que le loyer correspondant aux périodes suivantes :

-	du [….] [………………………] […………] au [….] [………………………] […………],
-	du [….] [………………………] […………] au [….] [………………………] […………],
-	du [….] [………………………] […………] au [….] [………………………] […………],

n’a pas été payé.

Le PRENEUR reconnaît, en conséquence, que sa dette de loyer s’élève à ce jour à la somme de [………………..euros].

Il paye donc, au jour de la signature du présent protocole, la somme de [……………………….euros] au BAILLEUR.

ARTICLE 6 – TRANSACTION

Les parties déclarent renoncer dès maintenant à toute contestation pour quelque motif ou cause que ce soit, à formuler toute réclamation, à invoquer tout grief, en rapport avec l’exécution du bail du [….] [………………………] […………], ou la résiliation du contrat de bail, sous réserve de l’exécution des présentes.

Les parties reconnaissent que les dispositions de l’alinéa ci-dessus ont été arrêtées à la suite de discussions amiables à la suite des manquements constatés par le bailleur.

Sous réserve de l’exécution, par chacune des parties, des obligations qui lui incombent, au titre de la présente, les parties déclarent, dès maintenant, n’avoir plus aucune réclamation à formuler l’une contre l’autre du chef du contrat qui les a liés et pour les causes sus indiquées et déclarent que la présente transaction emporte renonciation à tout droit, action et prétention conformément aux dispositions des articles 2044 et suivants du Code civil.

ARTICLE 7 – COLLABORATION - COOPERATION

Les parties s’engagent, en application des articles 1134 et 1135 du Code civil, à mettre en œuvre des moyens raisonnables afin que l’exécution du protocole se déroule rapidement et dans de bonnes conditions.

ARTICLE 8 – INTEGRALITE – MODIFICATION

7.1. - Le présent contrat exprime l’intégralité des obligations contractuelles liant les parties à la date de sa signature.

Il annule et remplace tout accord, toute disposition et toute stipulation contraire qui lui seraient antérieurs et qui concerneraient le même objet.

Le présent contrat n’est complété par les échanges de correspondance antérieurs qu’en cas de lacune ou d’ambiguïté, sans préjudice des deux alinéas précédents.

7.2. – Le présent contrat ne peut être modifié que par un avenant 
écrit signé par l’ensemble des parties signataires.

ARTICLE 9 : DIVISIBILITE

La nullité de l’une des stipulations du présent contrat n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation du contrat lui-même, à moins qu’il ne s’agisse d’une clause essentielle et déterminante du consentement des parties et que son annulation soit susceptible de remettre en cause l’équilibre général de la convention.

ARTICLE 10 : LITIGES

10.1. - Les parties au présent contrat s’engagent à tout faire pour essayer de régler à l’amiable tout litige qui pourrait éventuellement naître de l’exécution du présent contrat.

10.2. - Toutefois, si aucune issue n’était trouvée, le litige serait porté à la connaissance du tribunal de commerce de [……………………………….] (lieu des locaux donnés à bail).

ARTICLE 11 : ENREGISTREMENT

Les parties donnent pouvoir à tout porteur des présentes et notamment à Maître […………………..], Avocat au Barreau de [………………………………], pour procéder à l’enregistrement du présent protocole de résiliation amiable auprès d’une Recette des Impôts, afin que l’acte puisse avoir date certaine.

Faits à __________
En [  ] exemplaires originaux
Le 

Le BAILLEUR (1)                                                         Le PRENEUR (1)

Ajouter la mention manuscrite : “ Bon pour accord et transaction ” et signer

L’identité de la société, la capacité et la qualité des signataires

La première chose à faire avant de s’engager est bien évidemment de contrôler l’existence et la solidité financière du futur cocontractant.

Il existe, s’agissant des sociétés commerciales (SA, SAS, SARL, SNC, etc…) de nombreux outils qui, s’ils ne garantissent pas la solvabilité présente et future de la personne morale, permettent de limiter les risques en ayant une meilleure connaissance de son patrimoine et de son activité passée.

Vous pouvez consulter notamment :

www.societe.com,
www.euridile.inpi.fr,
www.infogreffe.fr

Il est conseillé d’effectuer plusieurs recherches, car les bases ne sont pas systématiquement mises à jour (la base d’INFOGREFFE étant base la plus fiable).

La vérification des pouvoirs de la personne qui représente la personne morale (la société) pour signer le contrat est également une vérification tout à fait essentielle lors de la conclusion du contrat. 

En effet, si le signataire du contrat n’est ni le représentant légal au sens de la loi de 1966 (président, directeur général, gérant…), ni titulaire d’une délégation de pouvoir (délégation générale habilitant le bénéficiaire à engager la société dans certaines limites) ou d’un pouvoir spécial (le désignant nommément pour conclure le contrat considéré), la nullité du contrat pourrait être ultérieurement demandée, y compris par la société elle-même, déniant avoir été régulièrement représentée lors de la signature de l’acte.

L’identité et la capacité de la personne physique

Pour contrôler l’identité de la personne physique qui s’engage, il est possible de demander une fiche individuelle d’état-civil. Une telle pièce est rarement demandée en pratique pour les contrats commerciaux avec des personnes physiques. Mais rien interdit de la demander.

Pour que le contrat soit valable, la personne physique doit pouvoir s’engager librement. Tel n’est pas le cas, par exemple :

-	des mineurs, soumis au régime de l’administration légale, qui nécessite une intervention parentale,
-	des majeurs sous tutelle ou soumis au régime de la curatelle,
-	des commerçants et dirigeants sous le coup d’une interdiction de gérer, par exemple à la suite d’une liquidation judiciaire.

Par ailleurs, il existe de nombreux actes qui nécessitent l’intervention du conjoint, en fonction notamment du régime matrimonial.

En cas de contrat de mariage, il convient de prendre connaissance des stipulations du contrat.

Rappel sur la portée du préambule

Le préambule du contrat, qui est facultatif, ne contient pas de disposition qui oblige les parties.

Sa portée est donc limitée.

Il sert à expliquer le contexte du contrat.
Il servira, en cas de litige, à guider l’interprétation du juge qui pourrait être saisi.

L’objet de ce contrat est de déterminer les conditions de la résiliation amiable intervenant avec effet immédiat à la suite de l’inexécution, par le preneur au bail commercial, de ses obligations et notamment de son obligation de payer le loyer commercial à due échéance.

Son but est d’éviter une procédure judiciaire et de régler rapidement le différend, dès lors que le preneur est souhaite prendre un autre bail.

 

TRES IMPORTANT !

Il convient de “ lever les états ” (nantissements, privilèges et inscriptions) au greffe du tribunal de commerce d’immatriculation du PRENEUR, pour s’assurer que les tiers créanciers ne pourront remettre en cause le protocole d’accord, en se prévalant de leurs inscriptions.

En effet, la résiliation du bail commercial réduit pratiquement à néant le fonds de commerce sur laquelle les créanciers peuvent bénéficier d’inscriptions.